よくあるご質問
不動産用語集は、お部屋探しをされている方、不動産の購入・売却を検討されている方、
それぞれにお役立ていただけるよう、不動産、住宅、税制、法規制などなど不動産に関連する用語を多数収録、解説しております。
Q＆A 購入について
- Q.不動産購入にはどのような費用が掛かりますか？
-
A.保険料、税金、ローン諸費用等です。
不動産物件の購入には以下の費用が掛かります。
1.仲介手数料
成約の際に規定の仲介手数料を申し受けます。
2.印紙代
売買契約書に貼付する印紙代です。
3.ローン諸費用
ローンが残っている場合、抵当権抹消費用や司法書士への報酬、ローン事務手数料が掛かります。
4.保険料
火災保険料等が掛かります。
5.登記手数料
登記手続きを行う際の司法書士への報酬となります。
6.登録免許税
登記に伴う税金です。
7.固定資産税 (日割で精算)
固定資産の価格をもとに算定された税額をその固定資産の所在する市町村に納める税金です。
8.都市計画税 (日割で精算)
都市計画区域内の土地・建物に市町村が条例で課される税金です。
9.不動産取得税
不動産（土地・家屋）を取得した場合に一度だけ課される税金です。
10.その他
その他、引越し費用等が必要となります。
- Q.購入可能な物件の金額的な目安はありますか？
- A.物件価格＝住宅ローン借入金額＋自己資金－諸費用」が目安となります。
諸費用は大よそ売買価格の6～8％が目安となります。
ただし、購入できる物件を購入できないと、逆に購入できない物件を購入できると判断してしまう事が多いのも事実です。
疑問に感じる点がございましたらお気軽にお問合せ下さい。 - Q.不動産購入の流れを教えて下さい。
-
A.不動産のご購入は以下の流れで進みます。
1.ご相談
物件ご購入にかかる費用等、お客様が感じている疑問や不安にお答えします。またどのような物件が欲しいのか等、
お客様のご要望をお伺い致します。
2.物件のご紹介
お客様のご要望に沿った物件をお客様のご要望に沿う形でご紹介させて頂きます。
もちろん現地で「ホンモノ」をご覧になる事も出来ます。
3.売買契約
ご購入されたいという物件が見つかりましたら、購入条件等の調整後、売主様と売買契約を締結します。
4.ローン契約
必要に応じて住宅ローンのお申し込みを行います。残代金の支払い、物件のお引渡し
物件の代金を売主様へ支払い、必要な書類や鍵を受け取ります。
5.お引越し
これで物件はあなたの物です。必要に応じて引越しを行います。
- Q.現地を見学する上でのポイントを教えて下さい。
- A.物件情報からは読み取れない部分を見ておきましょう。
ご自身はもちろん、家族の立場からチェックすることも大事です。
物件のチェックポイント
- チラシや広告等と違う所は無いか
- 日当たり、風通しなど図面では分からない部分
- 敷地状況
- 内装や外装の材質、汚れ、ひび等の状態
- 部屋数、間取り毎の使いやすさ。
- 車庫、駐車場、駐輪場
- 冷暖房設備等の設置状況
- 増改築やリフォームの必要性
- 収納スペースの状況
周辺環境のチェックポイント
- 交通機関の状況
- 周辺道路の状況
- 教育施設、公共施設
- スーパーやコンビニ等その他の周辺施設
- その他周辺環境の雰囲気
- Q.不動産売買契約とはどんな事をするのでしょうか？
- A.「不動産売買契約書」を取り交わします。
売買契約書は取引内容や当事者の権利、義務などを明らかにし、安全で確実な売買の成立を目的とするものです。
売主様・買主様の双方が署名捺印し、買主様が手付金を支払って契約が成立します。
以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。
義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので不明な点は必ずご確認下さい。
- Q.売買契約を結ぶ時に必要な物は何ですか？
- A.以下の書類等をご用意下さい。
1.印鑑（ローンご利用の場合は実印が必要です）
2.手付金（現金か預金小切手かを事前に確認しておきます）
3.印紙代（売買金額によって異なります）
4.仲介手数料の半額（別途消費税および地方消費税が必要です）
5.ローン申し込み用書類（ローンご利用の場合）
- Q.住宅ローンについて教えて下さい。
- A.大きく分けて「公的融資」と「民間融資」の2つがあります。
どちらが良いかは、お気軽にご相談ください
公的融資
購入する住宅が所在する都道府県内の「住宅金融公庫業務取扱店」と表示された金融機関で手続きをします。
抵当権設定時の登録免許税が免除になる等利点が多いのですが、金利に保険料が含まれない、つなぎ融資が必要な場合がある等不利な点もある「住宅金融公庫融資」と勤務先で財形貯蓄をしている人が対象の「財形住宅融資」があります。
民間融資
銀行、信用金庫、生命保険会社、住宅金融専門会社、信販会社等の民間金融機関が、
それぞれの規定に基づいて行う住宅ローンです。金利や融資限度額、返済方法なども各金融機関によって異なりますが、
融資条件は一般的に公的融資よりもゆるやかです。
- Q.契約する物件の最終確認ポイントを教えて下さい。
- A.物件の状態について最終確認を行いましょう。
入居後のトラブルを未然に防ぐため、売主様・買主様双方で、物件の状態について最終確認を行う必要があります。
物件の最終確認ポイント
- 付帯設備表の内容との一致の確認
- 物件状況報告書の記載内容との一致の確認
- 隣地との境界の明示
- 電気、ガス、水道の使用方法、故障時の連絡先の引き継ぎ
- Q.売買契約締結後はどのような流れになるのでしょうか？
- A.売買契約締結後は以下の流れで進みます。
登記申請書類の確認
所有権移転登記を申請します。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。
残代金の支払い
手付金と内金を差し引いた売買代金の残額を支払います。
固定資産税等の精算
登記費用の支払い、固定資産税等の精算を行います。
関係書類の受取
管理規約、付帯設備の保証書、取扱説明書などを受け取ります。
カギの引渡し
購入物件のカギを受け取り、その確認として「不動産引渡確認証」を発行します。
諸費用の支払い
最後に、仲介手数料などの諸費用を支払います。
- Q.残代金の支払い時に用意する物はありますか？
- A.以下の物を用意する必要があります。
残代金の支払いと物件の引渡しは基本的に同時に行われます。その為以下の書類等を用意する必要があります。
- 残代金
- 実印
- 印鑑証明書（3ヶ月以内のものを1通、抵当権設定時のみ必要）
- 住民票
- 固定資産税/都市計画税、管理費などの精算金
- 仲介手数料の残額（別途消費税および地方消費税）
- 登記費用（抵当権抹消登記などがある場合）
Q＆A 売却について
- Q.不動産を売却したい場合、まず何をすれば良いのですか？
- A.まずはお気軽にご相談下さい。
物件ご売却の際にかかる費用や時期等、お客様が感じている不安にお答えします。
- Q.不動産売却にはどのような費用が掛かりますか？
- A.仲介手数料、税金、ローン諸費用等です。
不動産物件の売却には以下の費用が掛かります。
1.仲介手数料
成約の際に規定の仲介手数料を申し受けます。
2.印紙代
成約の際に規定の仲介手数料を申し受けます。
3.所得税、住民税
成約の際に規定の仲介手数料を申し受けます。
4.ローン諸費用
成約の際に規定の仲介手数料を申し受けます。
5.その他
その他、引越し費用等が必要となります。
- Q.査定のお願い等でも費用が掛かりますか？
- A.いいえ、物件の査定は無料です。
査定だけでは無く物件の販売活動等も無料です。物件が売却されて初めて費用が発生します。
- Q.査定とはどのような事をするのですか？
- A.ご売却物件についてじっくりと調査します。
近隣の不動産取引事例、市場動向や登記簿等の公的機関から取り寄せられる資料などを調査し、当社独自のノウハウを加味して査定価格を算出いたします。
- Q.査定をお願いしたら、必ず売らないといけないのでしょうか？
- A.もちろんそんな事はございません。
売る・売らないはお客様のご判断です。参考にしていただくだけでも結構です。
- Q.媒介契約締結とは何でしょうか？
- A.｢売買活動をお願いする｣という契約です。
お客様が不動産会社に「売買活動をお願いする」という契約になります。
「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」と3種類ございますので、詳しくは弊社プランナーまでお尋ね下さい。 - Q.販売活動とは何をしてくれるのですか？
- A.ご売却の条件にあった購入希望者を探します。
具体的には、住宅情報誌や新聞折込チラシ、ホームページへの掲載、指定流通機構への物件登録、周辺住宅や同業他社へのご紹介等を行います。
また、お客様のご都合に合わせて、購入希望者にお住まいを見ていただく場合もございます。 - Q.不動産売買契約とはどんな事をするのでしょうか？
- A.「不動産売買契約書」を取り交わします。
売買契約書は取引内容や当事者の権利、義務などを明らかにし、安全で確実な売買の成立を目的とするものです。
売主様・買主様の双方が署名捺印し、買主様が手付金を支払って契約が成立します。
以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。
義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので不明な点は必ずご確認下さい。 - Q.売買契約を結ぶ時に必要な物は何ですか？
- A.以下の書類等をご用意下さい。
1.権利証（買主様に提示します)
2.実印
3.印鑑証明書（3ヶ月以内のものを1通）
4.管理規約書
5.建築確認通知書（検査済証）（建築協定書）
6.固定資産税納付書
7.印紙代（売買金額によって異なります）
8.仲介手数料の半額（別途消費税および地方消費税が必要です）
9.身分証明書（運転免許証等のご本人様と確認できるもの）
- Q.忙しくて売買契約に行けなさそうなんですけど・・。
- A.代理人によって契約を締結することもできます。
ただし、その場合は以下の書類等が必要になります。
1.委任状（本人の自署と実印を押印したもの）
2.本人の印鑑証明書（3ヶ月以内のもの1通）
3.代理人の実印および印鑑証明書（3ヶ月以内のもの1通）
4.代理人の身分証明書（運転免許証等のご本人様と確認できるもの）
- Q.売買契約締結後はどのような流れになるのでしょうか？
- A.売買契約締結後は以下の流れで進みます。
1.登記申請書類の確認
所有権移転登記を申請します。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。
2.残代金の受領
残代金を受け取り、必要に応じて領収書を発行します。
3.固定資産税等の精算
引渡し日までの金額を日割り計算して精算します。
4.関係書類の引渡し
管理規約、付帯設備の保証書、取扱説明書などを引渡します。
5.カギの引渡し
売却物件のカギを引渡します。
6.諸費用の支払い
最後に、仲介手数料などの諸費用を支払います。
- Q.引越しっていつまでにすれば良いのでしょうか？
- A.物件の引渡しまでに行って下さい。
売買契約締結後、物件の引渡しは残代金の受領と同時に行われます。
その為、引渡しまでに引越しを済ませておく必要があります。
引越し後は電気やガス、水道等の公共料金を精算します。
また、マンション等の場合、保証書や管理規約書等もまとめておいた方が良いでしょう。 - Q.ローンが残っているのですが、気をつける事はありますか？
- A.抵当権がついている場合は抹消する必要があります。
ご売却物件に抵当権がついている場合は、残債務を精算して抵当権を抹消しておかなければなりません。
抵当権の登記抹消手続きは、司法書士に依頼する事になります。 - Q.残代金の受領時に用意する物はありますか？
- A.以下の物を用意する必要があります。
残代金の受領と物件の引渡しは基本的に同時に行われます。
1.権利証
その為以下の書類等を用意する必要があります。
2.実印
3.印鑑証明書（3ヶ月以内のものを1通）
4.固定資産税納付書
5.ガス、水道他精算領収書
6.管理規約、建築確認書等
7.仲介手数料の残額（別途消費税および地方消費税）
8.登記費用（抵当権抹消登記などがある場合）
9.売却物件のカギ
Q＆A 投資について
- Q.優良物件の見分け方を教えて下さい。
- A.以下の3つが特に大切です。
1.入居者の視点で見て良い物件である事
自分では良い物件だと感じても入居者がそう思わない場合もあります。
例えば、駅に近い事は一般的に有利ですが、その分人の往来や交通量も増えますし、繁華街も近くなります。
そういった喧噪を嫌う人もいますし、多少駅から遠くても緑の多さや閑静さを求める人もいます。
2.マーケットの需要に合致している事
例えばワンルームの物件なら、 沿線の大学の数が多ければ、それだけ学生からの需要が見込めるでしょう。
マーケットと比較して初めて「優良物件」かどうか判断できるのです。
3.入居者が特に拘る項目が整備されている事
「交通条件」や「間取り」、「周辺環境」等の支持率の高い条件を備えている方が、一般的に有利となります。
- Q.不動産投資の採算性を示す指標です。
- 不動産投資の採算性を示す指標です。
「年間賃料収入÷物件価格」で計算されたものを「表面利回り（粗利回り）」と言い、
税金や管理費など諸経費を差し引いて期間収益（キャッシュフロー）を計算した物を「純利回り」と言います。 - Q.レバレッジ効果とは何ですか？
- A.一言で言えば、「テコの原理」の事です。
不動産投資で言えば「少ない資金で投資効果を上げ、更に収益性を高める」と言う事です。
具体的には、自己資金と借入金を併用することで見た目の利回り以上の収益を得る事が可能です。 - Q.融資はどこから受けられますか？
- A.銀行（アパートローン）、ノンバンク（不動産担保ローン）が一般的です。
1.アパートローン
金利等の条件がマイホーム向け融資に近く、審査においても比較的有利に借り入れが出来ます。
2.不動産担保ローン
所有する不動産を担保に、その資産価値に準じた金額を借り入れできます。
融資実行が早くまとまった金額の融資を受けられるメリットがありますが、アパートローンに比べ金利が高い傾向にあります。
- Q.節税効果はありますか？
- A.状況次第ですが、十分あり得ます。
購入後に保有して運用する際、あるいは売却時にはそれぞれ税金がかかってきます。
1.所得税、住民税の軽減
ところが固定資産である不動産には特有の税金がある一方、税の特典というべき税制上の優遇策がありますので、
税務の特徴を理解すれば合理的な税効果を得ることができます。メリットとしては例えば以下のような物が挙げられます。
不動産投資で要した経費を収入から差し引いて赤字になった場合には、
赤字分が給与所得からマイナス（赤字）分として差し引かれ、課税対象額を引き下げて税が軽減されます。
2.青色申告で税効果
不動産投資の賃貸経営がアパート・マンションなら「室数が10室以上」、
貸家なら「5棟以上」の規模の場合、青色申告ができます。青色申告をすれば10万円、
あるいは65万円の控除が受けられ、青色事業専従者給与を必要経費に参入できる他、
赤字を3年間繰り越せる等、効果は小さくありません。
3.相続対策
相続が発生した場合、不動産は現金や有価証券と違い、評価に対して課税される為、
賃貸物件は借地権、借家権を考慮して相続税評価額が軽減され、相続税負担が軽減されます。
